Según lo consignado en la ley 19.537 un condominio, es una construcción o terreno con construcciones acogido al régimen de copropiedad inmobiliaria.
La particularidad de este tipo de régimen es la existencia de bienes de dominio exclusivos de cada Propietario y otros bienes de dominio común para todos los integrantes de dicho régimen.
Ante esto, habitualmente se habla de Propietarios (dueños de los bienes exclusivos como casas, departamentos, bodegas, oficinas, etc.), quienes también son Copropietarios o comuneros (dueño de un porcentaje de los bienes comunes como pasillos, muros estructurales, ascensores, calderas, jardines, etc.)
La particularidad de este tipo de régimen es la existencia de bienes de dominio exclusivos de cada Propietario y otros bienes de dominio común para todos los integrantes de dicho régimen.
Ante esto, habitualmente se habla de Propietarios (dueños de los bienes exclusivos como casas, departamentos, bodegas, oficinas, etc.), quienes también son Copropietarios o comuneros (dueño de un porcentaje de los bienes comunes como pasillos, muros estructurales, ascensores, calderas, jardines, etc.)
El marco normativo-legal está establecido en su mayoría por la Ley 19537 y su reglamento el DS 46, en el Reglamento de Copropiedad y en las diferentes leyes, decretos y normas sectoriales, entre las cuales podemos mencionar a modo de ejemplo: Ley General de Urbanismo y Construcciones, Código del Trabajo, Código Sanitario, Reglamento de Calderas, Reglamento de Instalaciones Interiores y Medidores de Gas, Reglamento de Piscinas,ley 16.744,etc.
Podrán optar a cargos dentro del Comité de Administración los Copropietarios hábiles o sus cónyuges o los representantes legales de personas jurídicas que sean Copropietarios. En ningún caso pueden ser elegidos arrendatarios, el administrador o parientes del copropietario aunque tengan un poder amplio o específico. Tampoco podrán optar a dicho cargos los Copropietarios morosos.
Responsabilidades del Comité de Administración:
Responsabilidades del Comité de Administración:
- Autorizar cortes de electricidad y aplicar multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad.
- Aprobar presupuestos de todo tipo y pronunciarse sobre este para las revisiones obligatorias de instalaciones de gas.
- Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar sobre ellas. Depositar e invertir el fondo de reserva.
- Convocar a reuniones de Asamblea extraordinarias y fijar el lugar de realización cuando no sea en el condominio.
- Firmar el libro de actas.
- Solicitar rendición de cunetas al Administrador.
- Denunciar infracciones ante el Juez de policía local.
- Confeccionar PES y dictar normas que faciliten el orden y la administración del condominio.
- Representar a la Asamblea en la celebración de actos y contratos.
- Enviar consulta por escrito y reducirlas a escritura publica.
- Citar a Asamblea y presidirlas.
- Presidir las reuniones del Comité de Administración.
- Mantener bajo custodia los libros de acta.
- Actuar como Administrador si es que la asamblea no designa a un titular.
Cualquier persona que cuente con la confianza de la Asamblea puede realizar las actividades de administración, sin embargo recomendamos contratar los servicios de un Administrador profesional que asegure el cumplimiento de la normativa exigida, optimizando recursos y valorizando el inmueble.
Las principales responsabilidades del Administrador son:
Las principales responsabilidades del Administrador son:
- Cuidar bienes de dominio común.
- Efectuar la certificación de las instalaciones de gas y el mantenimiento y certificación de ascensores.
- Ejecutar actos de administración y conservaciones urgentes sin tener el acuerdo previo de la asamblea.
- Cobrar y recaudar gastos comunes.
- Velar por el cumplimiento del marco normativo global (copropiedad, laboral, sanitario, de seguridad, etc.). Representar en juicio, activa y pasivamente a los Copropietarios en causas concernientes a la administración y conservación del condominio.
- Citar a reunión de Asamblea.
- Pedir a tribunal competente que aplique los apremios o sanciones a Copropietarios u ocupantes que infrinjan el marco legal.
- Rendir cuenta cuando se le haya fijado o cuando lo solicite el Comité de Administración o cuando termine su gestión.
- Mantener en el condominio una carpeta de archivos con documentos actualizados (nómina de Copropietarios, teléfonos y direcciones de emergencia, contratos de trabajo, etc.).
a Ley 19537 indica al Copropietario como el responsable del pago de los gastos comunes correspondientes a sus derechos sobre el total de los bienes comunes, es decir, sobre su copropiedad.
El haber arrendado el inmueble y acordar que el pago de los gastos comunes lo cancele el Arrendatario es una práctica sumamente válida y común, pero no exime de responsabilidad al Copropietario ante eventuales incumplimientos del Arrendatario.
Por lo tanto, si un Arrendatario deja el inmueble con una deuda de gastos comunes, será el Copropietario el responsable de pagarla.
El haber arrendado el inmueble y acordar que el pago de los gastos comunes lo cancele el Arrendatario es una práctica sumamente válida y común, pero no exime de responsabilidad al Copropietario ante eventuales incumplimientos del Arrendatario.
Por lo tanto, si un Arrendatario deja el inmueble con una deuda de gastos comunes, será el Copropietario el responsable de pagarla.
La Ley 19537 indica que en una reunión de Asamblea pueden votar solo los Copropietarios hábiles, es decir, aquellos que se encuentren al día en el pago de los gastos comunes, con excepción de las materias en que la Ley exige unanimidad.
El voto de cada Copropietario corresponderá al porcentaje correspondiente a su derecho sobre los bienes de dominio común, el cual debe estar indicado en el Reglamento de Copropiedad.
El voto de cada Copropietario corresponderá al porcentaje correspondiente a su derecho sobre los bienes de dominio común, el cual debe estar indicado en el Reglamento de Copropiedad.
La Ley 19537 indica que el Administrador se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
A su vez, la misma Ley 19537 indica que el Comité de Administración es el representante de la Asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que son materia de sesiones extraordinarias.
Como la remoción del Administrador no es materia extraordinaria, entonces el Comité de Administración representa a la Asamblea y por lo tanto puede remover al administrador en el momento que lo estime conveniente.
Es aconsejable asesorarse por una empresa profesional para realizar este cambio, con el objetivo de no perder la documentación histórica que se ha generado durante los años de la actual administración. Elaborar un acta de entrega guiada por un profesional con experiencia es la mejor solución.
A su vez, la misma Ley 19537 indica que el Comité de Administración es el representante de la Asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que son materia de sesiones extraordinarias.
Como la remoción del Administrador no es materia extraordinaria, entonces el Comité de Administración representa a la Asamblea y por lo tanto puede remover al administrador en el momento que lo estime conveniente.
Es aconsejable asesorarse por una empresa profesional para realizar este cambio, con el objetivo de no perder la documentación histórica que se ha generado durante los años de la actual administración. Elaborar un acta de entrega guiada por un profesional con experiencia es la mejor solución.
La Ley 19537 diferencia reuniones de Asambleas ordinarias y extraordinarias según las materias que en ellas pueden ser tratadas. De esta forma, en una reunión de Asamblea ordinaria, solo podrán tratarse materias que la ley no catalogue como pertenecientes a reuniones de Asambleas extraordinarias.
Dentro de las materias extraordinarias podemos considerar por ejemplo la modificación del Reglamento de Copropiedad, cambio de destino de las unidades del condominio, constitución de derechos de uso y goce exclusivo para algún miembro del condominio, etc.
Por lo tanto, cuando se hable de una reunión de Asamblea extraordinaria, no debe entenderse como algo urgente o una asamblea adicional a las que se tenían contempladas durante el año, sino como una reunión de Asamblea en el que se van a tratar temas de importancia mayor a los tratados en las Asambleas ordinarias.
Dentro de las materias extraordinarias podemos considerar por ejemplo la modificación del Reglamento de Copropiedad, cambio de destino de las unidades del condominio, constitución de derechos de uso y goce exclusivo para algún miembro del condominio, etc.
Por lo tanto, cuando se hable de una reunión de Asamblea extraordinaria, no debe entenderse como algo urgente o una asamblea adicional a las que se tenían contempladas durante el año, sino como una reunión de Asamblea en el que se van a tratar temas de importancia mayor a los tratados en las Asambleas ordinarias.